房东群物业管理Q&A

一．                    民居长租物业管理包含哪些服务？如何收费？

包含招租和管理两大部分服务：

1.         招租。费用一个月租金，另税。

（1）      发布信息。制定合理的出租价格，高密度大范围刊发广告，尽快租出物业。

（2）      租客筛选。严格对租客进行背景调查和信用调查，确保租客质量，宁缺毋滥。

（3）      出租协议。与租客签订规范化的房屋租赁合同，保护房东的合法权益。

2.         管理。月管理费6-10%月租，另税。

1)                     （1）租客管理

（1）                  搬入准备。租客搬入前协调租客办理水电气等账户及租客保险等事宜。

（2）                  搬入搬出。租客搬入搬出物业时，与租客一道对物业进行全面的检查、记录。

（3）                  租客沟通。定期与租客交流，及时解决租客问题，避免产生纠纷。

（4）                  租金收缴。按时收取租金，欠租发生时及时追讨，必要时法律介入协助房东。

2)                     （2）房屋管理

（1）                  租前检查。出租前全面对物业进行检查、清洁，发现问题及时处理整改。

（2）                  定期巡视。定期对出租物业进行检查，确保物业安全及被合理、合法的使用。

（3）                  专业维修。安排专业人员对物业进行维修服务，保证维修质量安全、可靠。

（4）                  紧急抢修。安排专业人员提供紧急抢修服务，最大限度减小物业的意外损失。

（5）                  追究责任。因租客原因造成的维修维护，协助房东依照合同和法规追究租客责任。

3)                      （3）财务管理

（1）      按时转帐。每月定期将租金收入扣减代缴费用后转帐到房东指定的银行账户。

（2）      财务报告。 每月定期向房东发送物业财务收支报告和维护管理报告，提供年度收支财务报告以备报税。

4)                      （4）其它管理。（可选，另行收费）

（1）      空屋维护。空租期间安排除草，铲雪等维护服务，确保物业安全整洁。

（2）      代管服务。代房东收取信件，代缴水电暖气等费用。

（3）      租金预存。代房东向税局缴纳非居民收入预留金。

（4）      报税服务。安排专业会计师为房东年度报税。

（5）      法律服务。代表房东出席租务法庭，配合专业人士完成案件审理。

二．招租在哪里发布信息？

根据物业地点、租金具体情况，招租信息将有选择地发布在MLS，KIJIJI，CRAIGSLIST，FACEBOOK，STUDENTSHOUSE，58FD，51，YOUTUBE，等网站。信息将以文字、图片及视频（可选，另行收费）等形式发布。

三．租客筛选的流程是怎样？

一般流程如下：接受租客咨询，安排看房，收集租客材料，多方验证租客材料真实性，调查租客工作信息、租房历史等细节，筛选合格租客，与房东讨论最终确定租客。

四．租约由房东与租客签署，还是由物管公司与租客签署？

都可以。租客与谁签署租约，就向谁支付租金。若房东与租客签署租约，则房东收租后向物管公司支付管理费及可能的维修维护基金（<=$300）；若物管公司与租客签署租约，则物管公司扣除管理费及可能的维修维护基金（<=$300）后向房东转发租金。

五．维修维护费用如何计算？

维修维护费用实报实销，由房东或租客支付。少于$300的维修维护项目和紧急维修项目不需要得到房东允许，由物管公司全权处理，事后及时报告维修维护项目和费用。多于$300的非紧急维修维护项目必须得到房东的允许后方可进行，并由房东按照实际发生的费用及时支付。

六．物管公司的维修维护有何优势？

首先，物管公司安排的师傅都是经过实践检验的专业人士，其专业水平有保证，报价合理，维修维护及时。其次，物管公司会监督维修维护项目的实施，确保维修维护项目顺利有效进行。最后，物管公司在维修维护出现后续问题或纠纷时会负责协调解决，避免房东多花任何一分冤枉钱。

七．什么是租前检查？

租前检查是在租客入住前，甚至是开始招租前，进行的全屋检查。主要针对物业现存的可能会引起租务纠纷的任何物业本身问题进行检查处理。物管公司会提出整改建议和意见，由房东确认具体整改项目，由房东自行解决，或房东支付费用由物管公司解决。

八．租前检查的好处？

租前检查及整改，可以极大程度的消除租客入住期间由房屋本身问题引起的租务纠纷。各项隐患问题在租客入住前已经最大程度的解决，租客会居住舒适、安全，从而对租客与房东之间的融洽关系打下良好的基础，双方能够合理协调解决一切问题，最大化的保证房东利益。

九．定期巡视如何进行，包括什么项目？

在条件允许的情况下，物管公司会每3-4个月安排一次全屋巡视。巡视项目包括水电暖气墙壁地板电器等全方面检查。根据具体条件，向房东提交完整或简易巡视报告。入冬巡视是必须的，主要是确保前后院出水管和阀门清空关闭，避免冻坏。定期巡视的一个重要目的是确保租客没有非法使用房屋，未对房屋造成严重的破坏。一旦通过巡视发现问题，可立即着手进行处理，避免累积到最后而无法解决。

十．管理费6-10%月租是如何界定的？

根据物业具体地点，物业状况，是否已有租客，等不同情况，月管理费是不同的。具体在初次看房后双方商定。

十一．              房东群物业管理公司的服务地域是哪里？

房东群物业管理公司主要服务于大多伦多地区（GTA），包括Newmarket, Aurora, Etobicoke, Mississauga等周边地区。Durham, Hamilton, Waterloo等地区我们也承接业务，但服务内容和收费不完全一样。具体请咨询。

十二．              将物业托管给物管公司的流程是怎样的？

A 接受咨询，安排上门看房。B 结合看房情况报价。C 房东提交地税单复印件和房主身份证复印件，签署物业托管协议。D 租客入住前，房东需向物管公司提供有效的房屋保险复印件。

十三．              物业托管协议有效期是多久？

一般地，物业托管协议自签订之日起生效，至首次招租到的租客搬离为止。可书面提前60天解约，也可自动续约。特殊情况由双方友好协商决定。

十四．              若租客拖欠房租，如何处理？

首先，通过严格的租客筛选，可以较大程度地避免不合格的租客，一定程度上保证了房东可以按时收到租金。其次，当发生租客欠租时，立即依法下发通知，同时通过与租客的友好协商了解情况，尽早确定租金支付方案并尽早收到全部租金。最后，若需要去租务法庭解决，物管公司可代表房东出庭，或协助安排专业人士代理案件。物管公司不承担任何租金损失。

十五．              是否有保底托管服务？即无论是否空租，物管公司固定支付给房东一个较低的租金，且需负责全部维修维护费用？

抱歉。我们没有这样的服务。

十六．              除长租管理外，是否有其它业务？

是的，我们另有学生房管理服务、短租管理服务等。具体请咨询。